关于修订印发《企业会计准则第21号--租赁》的通知
财会[2018]35号
2018年12月7日
国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财政局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，有关中央管理企业：
为了适应社会主义市场经济发展需要，规范租赁的会计处理，提高会计信息质量，根据《企业会计准则--基本准则》，我部对《企业会计准则第21号--租赁》进行了修订，现予印发。有关事项通知如下：
一、在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。
二、母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业，可以提前执行本准则，但不应早于其同时执行我部2017年3月31日印发的《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》和2017年7月5日印发的《企业会计准则第14号--收入》的日期。
三、执行本准则的企业，不再执行我部于2006年2月15日印发的《财政部关于印发<企业会计准则第1号--存货>等38项具体准则的通知》（财会[2006]3号）中的《企业会计准则第21号--租赁》，以及我部于2006年10月30日印发的《财政部关于印发<企业会计准则--应用指南>的通知》（财会[2006]18号）中的《〈企业会计准则第21号--租赁〉应用指南》。
执行中有何问题，请及时反馈我部。
企业会计准则第21号--租赁
第一章 总则
第一条 为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则--基本准则》，制定本准则。
第二条 租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
第三条 本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：
（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号--无形资产》。
（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号--收入》。
勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。
第二章 租赁的识别、分拆和合并
第一节 租赁的识别
第四条 在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
第五条 为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
第六条 已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。
同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：
（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；
（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。
企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。
如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。
第七条 在评估是否有权获得因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益时，企业应当在约定的客户可使用资产的权利范围内考虑其所产生的经济利益。
第八条 存在下列情况之一的，可视为客户有权主导对已识别资产在整个使用期间内的使用：
（一）客户有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式。
（二）已识别资产的使用目的和使用方式在使用期开始前已预先确定，并且客户有权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产，或者客户设计了已识别资产并在设计时已预先确定了该资产在整个使用期间的使用目的和使用方式。
第二节 租赁的分拆和合并
第九条 合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人应当将租赁和非租赁部分进行分拆，除非企业适用本准则第十二条的规定进行会计处理，租赁部分应当分别按照本准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
第十条 同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
（一）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利;
（二）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
第十一条 在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人应当按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价，出租人应当根据《企业会计准则第14号--收入》关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。
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财会[2018]35号
2018年12月7日
国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财政局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，有关中央管理企业：
为了适应社会主义市场经济发展需要，规范租赁的会计处理，提高会计信息质量，根据《企业会计准则--基本准则》，我部对《企业会计准则第21号--租赁》进行了修订，现予印发。有关事项通知如下：
一、在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。
二、母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业，可以提前执行本准则，但不应早于其同时执行我部2017年3月31日印发的《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》和2017年7月5日印发的《企业会计准则第14号--收入》的日期。
三、执行本准则的企业，不再执行我部于2006年2月15日印发的《财政部关于印发<企业会计准则第1号--存货>等38项具体准则的通知》（财会[2006]3号）中的《企业会计准则第21号--租赁》，以及我部于2006年10月30日印发的《财政部关于印发<企业会计准则--应用指南>的通知》（财会[2006]18号）中的《〈企业会计准则第21号--租赁〉应用指南》。
执行中有何问题，请及时反馈我部。
企业会计准则第21号--租赁
第一章 总则
第一条 为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则--基本准则》，制定本准则。
第二条 租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
第三条 本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：
（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号--无形资产》。
（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号--收入》。
勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。
第二章 租赁的识别、分拆和合并
第一节 租赁的识别
第四条 在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
第五条 为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
第六条 已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。
同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：
（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；
（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。
企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。
如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。
第七条 在评估是否有权获得因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益时，企业应当在约定的客户可使用资产的权利范围内考虑其所产生的经济利益。
第八条 存在下列情况之一的，可视为客户有权主导对已识别资产在整个使用期间内的使用：
（一）客户有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式。
（二）已识别资产的使用目的和使用方式在使用期开始前已预先确定，并且客户有权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产，或者客户设计了已识别资产并在设计时已预先确定了该资产在整个使用期间的使用目的和使用方式。
第二节 租赁的分拆和合并
第九条 合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人应当将租赁和非租赁部分进行分拆，除非企业适用本准则第十二条的规定进行会计处理，租赁部分应当分别按照本准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
第十条 同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
（一）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利;
（二）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
第十一条 在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人应当按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价，出租人应当根据《企业会计准则第14号--收入》关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。
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